マンションを売った際にかかる税金について
2016年5月18日
マンションを売却した時にかかる税金についてよく質問をいただくことがあります。
税率によっても変わりますが、次の計算方法で税金額が分かります。
[マンションを取得した時の原価 － マンションを売った時の売買金額] × 税率
＝税金額
税率は物件を取得してからの年数によって変わります。
【１】マンションを取得してから５年未満の場合 税率３９％
【２】マンションを取得してから５年以上経過している場合 税率２０％
親から相続でマンションを受け継いだ場合は、親がマンションを持っている期間が相続でそのまま受け継がれます。
※買い替えの場合の３０００万円特別控除は上記には含まれておりません。
３０００万円特別控除についてはこちら⇒ http://allabout.co.jp/gm/gc/25766/
≪例≫
３年前に１０００万円で買ったマンションを、８００万円で売却して賃貸マンションに引っ越した場合の税金額と計算方法
計算方法
800万円 － 1000万円 ＝ －２００万円
※上記の場合は赤字が出ているので税金はかかりません。
１５００万円で売却できた場合はこうなります。
1500万円 － 1000万円 ＝ ５００万円
この場合は３９％の税率が掛けられますので、５００万円 × ３９％
＝ １９５万円が税金となります。
マンションを購入後５年以上が経過している場合は、税率が２０％になりますので、
５００万円 × ２０％ ＝ １００万円が税金となります。
このように、マンションを購入後は買い替えをする場合を除いて、５年以上経過しないと税率が高くなってしまう事になります。
※上記については、取得時に掛かる諸経費は計算されていません。諸経費も物件を買った時の売買代金にプラスできます。
諸経費とは、主に仲介手数料・登記費用などです。
Ｑ，売買契約書が見当たらない場合はどうなりますか？
Ａ，どうしても売買契約書が見つからないという場合でもご安心ください。そういう時は、今現在マンションを売った時の売買代金に５%をかけた金額が、取得原価（買った時の金額）として算出されます。
ですが、かなりの税金がかかってしまう事になります。
特にバブル当時に購入している物件を相続した場合は、買った時が高かった訳ですから、税金がかからないはずなのに、かかってしまうという自体になりかねません。
≪例≫
親がバブル当時に買ったマンション５０００万円を１２００万円で売った場合は税金はかかりません。しかし、親から相続で受け継いだ不動産の売買契約書が見当たらない場合は次のようになります。
１２００万円 × ５% ＝ ６０万円（買った時の値段）
１２００万円（売った時の値段） － ６０万円（買った時の値段） ＝ １１４０万円（利益）
１１４０万円（利益） × ２０％（税率） ＝ ２２８万円（税金額）
両者を比べても一目瞭然です。
手元に残るお金が、１２００万円か９７２万円かでは大きく変わってしまいます。
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